장기수선계획 수립·조정

300세대 이상이거나, 승강기가 있거나, 중앙집중식·지역난방 방식이거나, 주택과 주택 외 시설을 한 건물로 지은 공동주택이면 대상입니다(공동주택관리법 제29조 제1항). 최초 계획은 사업주체가 사용검사 신청 때 제출하고 관리주체가 인계받으며, 이후 검토·조정은 입주자대표회의와 관리주체의 의무입니다.

검토는 의무이고 조정은 필요한 경우에 합니다(제29조 제2항). 검토 결과 바꿀 것이 없더라도 검토한 내용을 기록해 보관해야 하고, 이를 하지 않으면 과태료 부과 대상입니다(제102조 제3항 제10호). 실무에서는 공사 이력과 공사비 변동이 쌓여 있어 조정이 함께 이뤄지는 경우가 많습니다.

주요시설을 새로 설치하는 등 관리여건상 필요하고 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있습니다(제29조 제3항). 서면동의서 양식과 변경 사유 설명 자료를 미리 준비하면 동의 수집이 수월합니다.

시행규칙 제7조 제2항은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 정하고 있습니다. 즉 조문상 조정을 결정하는 곳은 입주자대표회의이며, 검토사항을 기록·보관할 의무(법 제29조 제2항)가 있으므로 의결 과정과 변경 사유를 문서로 남겨 둡니다.

수선방법·수선주기·수선율은 시행규칙 별표 1이 기준입니다(제7조 제1항). 다만 실제 공사 이력과 설비 상태를 반영하지 않으면 이미 교체한 항목이 다시 잡히거나 급한 항목이 뒤로 밀립니다. 현장 상태와 공사 이력은 검토사항으로 기록해 조정안의 근거로 씁니다.

요율은 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정하고, 월간 세대별 충당금은 '계획기간 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간) × 세대당 주택공급면적'으로 계산합니다(시행령 제31조 제1항·제3항). 그래서 계획의 수선비가 현실과 다르면 충당금도 함께 어긋납니다.

소유자로부터 징수해 적립하는 돈입니다(법 제30조 제1항). 사용자(세입자)가 대신 낸 경우 소유자가 그 금액을 돌려줘야 하고, 관리주체는 사용자가 요구하면 납부 확인서를 발급해야 합니다(시행령 제31조 제8항·제9항).

사용은 장기수선계획에 따르는 것이 원칙입니다. 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 하자분쟁 조정 비용, 하자진단·감정 비용, 그 비용을 청구하는 데 드는 비용에 쓸 수 있습니다(법 제30조 제2항). 용도 외로 쓰면 과태료 부과 대상입니다(제102조 제2항 제9호).

집합건물법은 관리단이 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의로 수선계획을 세우고 수선적립금을 적립할 수 있도록 했습니다(제17조의2). 의무는 아니지만, 계획 없이 큰 공사가 닥치면 일시 분담금을 두고 갈등이 생기기 쉬우므로 수선계획과 적립 기준을 미리 정해 두는 것이 좋습니다. 다른 법률에 따라 장기수선충당금을 이미 적립하는 건물은 수선적립금을 따로 걷지 않습니다(같은 조 제2항 단서).

수립·조정된 계획에 따라 주요시설을 교체·보수하지 않으면 과태료 부과 대상입니다(제102조 제2항 제4호). 예산이나 공사 여건 때문에 일정이 바뀌어야 한다면 그대로 미루기보다 검토·조정 절차를 거쳐 계획을 바꾸고 사유를 기록해 두는 것이 안전합니다.