관리인 혼자 위탁관리계약을 맺어도 될까

관리인이 관리단집회 결의 없이 위탁관리계약을 혼자 맺는 것은 법 구조상 맞지 않습니다. 건물관리 위탁은 공용부분 관리에 관한 사항이고, 집합건물법은 이를 관리단집회 통상결의로 정하도록 하며 관리인에게는 그 결의를 '집행'하는 권한을 줍니다. 다만 규약이나 관리위원회가 있으면 그 절차가 우선합니다.

관리인이 혼자 할 수 있는 일, 결의가 필요한 일

집합건물법 제25조①(시행 2023.9.29)이 정한 관리인의 권한을 성격별로 나누면 다음과 같습니다.

공용부분 관리·변경이 '결의를 집행하는 행위'로 적혀 있다는 점이 핵심입니다. 무엇을 할지는 관리단이 정하고, 관리인은 정해진 대로 실행하는 구조입니다. 관리단 운영 절차 전반은 [관리단 설립·집회 안내](/service/union)에서 확인할 수 있습니다.

위탁관리계약에 필요한 결의

제16조①은 공용부분 관리에 관한 사항을 제38조①의 통상의 집회결의로 정하도록 합니다. 위탁관리업체는 관리단을 대신해 관리비를 걷고 공용부분 관리 업무를 수행하므로, 업체 선정과 계약 체결은 공용부분 관리에 관한 사항으로 보는 것이 자연스럽습니다.

구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 쓰는 점유자도 원칙적으로 이 집회에서 의결권을 행사할 수 있습니다(제16조②).

규약이나 관리위원회가 있다면

• 규약: 제16조③에 따라 공용부분 관리의 결정 방법은 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 규약에 위탁계약 체결 절차가 있다면 그 절차를 먼저 확인합니다.
• 관리위원회: 규약에 근거해 관리위원회를 둔 건물이라면, 관리인은 제25조①의 행위를 하기 전에 관리위원회 결의를 거쳐야 합니다(제26조의3③). 규약으로 예외를 둘 수는 있습니다.
• 대표권 제한: 관리인의 대표권은 제한할 수 있지만, 그 제한을 모르는 선의의 제3자에게는 주장할 수 없습니다(제25조②). 계약 상대방 입장에서도 결의 여부를 확인하는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

계약 이후에도 보고 의무가 따릅니다

관리인이 매년 보고해야 할 사무에는 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정과 계약조건이 포함됩니다(시행령 제6조①3호). 이해관계인은 보고 자료의 열람이나 등본 교부를 청구할 수 있습니다(법 제26조③). 업체 선정 과정을 기록으로 남겨 두면 이후 설명 책임을 다하기 쉽습니다.

분양자가 맺어 둔 위탁계약은 어떻게 되나

신축 건물에서는 분양자가 관리업체와 먼저 계약해 둔 경우가 많습니다. 대법원 2022.6.30. 선고 2020다229192, 229208 판결은 관리단이 관리를 시작하면 분양자는 관리권한을 잃고, 분양자와 계약한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그 계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다고 봤습니다. 분양계약서에 '일정 기간 분양자가 지정한 자가 관리한다'는 문구가 있어도 원칙적으로 같습니다. 관리단이 출범했다면 위탁 여부와 업체를 새로 결의로 정하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

Q. 급한 누수 수리도 집회를 열어야 하나요? A. 공용부분의 보존행위는 관리인이 단독으로 할 수 있습니다(제25조①1호). 다만 정기 보수 계약처럼 지속적인 관리 방식을 정하는 일은 결의 대상으로 보는 편이 안전합니다.

Q. 결의 없이 이미 맺은 계약은 무효인가요? A. 대표권 제한과 선의의 제3자 보호(제25조②) 등 사정에 따라 달라지므로, 사안별로 계약서와 집회 기록을 함께 검토해야 합니다.

--- 관리의달인은 위탁관리업체 선정 안건 준비부터 집회 결의, 계약 이후 보고 체계까지 건물 상황에 맞춰 함께 확인해 드립니다. [상담 신청](/contact)