분양자의 관리단집회 소집 통지 의무

분양자(시행사)는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 마치면, 규약 설정과 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집하라고 구분소유자에게 서면으로 통지해야 합니다(집합건물법 제9조의3③, 2023.9.29 시행). 통지를 받은 날부터 3개월 안에 구분소유자들이 집회를 열지 않으면 분양자가 지체 없이 직접 소집해야 합니다(제9조의3④).

준공 직후 관리단 구성 전체 흐름은 [관리단 설립·집회 안내](/service/union)에서 확인할 수 있습니다.

분양자가 지는 의무

관리단은 구분소유 관계가 생기면 자동으로 성립하므로(제23조), 분양자의 의무는 관리단을 '만드는' 것이 아니라 관리인이 선임되어 관리를 넘겨받을 수 있도록 집회를 열게 하는 데 있습니다. 통지나 소집을 하지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다(제66조).

소집 통지서에 적을 내용

시행령 제5조의2①은 통지를 서면으로 하고 다음 사항을 적도록 정합니다.

1. 예정된 매수인 중 이전등기를 마친 매수인의 비율
2. 관리인이 없을 때 구분소유자가 직접 집회를 소집하는 데 필요한 정수(제33조④의 5분의 1, 규약으로 감경 가능)
3. 통지를 받은 날부터 3개월 안에 구분소유자가 집회를 소집해야 하며, 그렇지 않으면 분양자가 지체 없이 소집한다는 뜻

통지는 어떻게 보내나

• 구분소유자가 분양자에게 따로 통지장소를 알렸으면 그곳으로, 알리지 않았으면 그 전유부분 소재지로 발송합니다. 통상 도달할 시기에 도달한 것으로 봅니다(시행령 제5조의2②).
• 건물 안에 주소를 둔 구분소유자나 통지장소를 알리지 않은 구분소유자에게는, 분양 때 교부한 공정증서 규약 상응 문서에 게시로 갈음한다고 정해 둔 경우에만 건물 내 게시로 통지를 대신할 수 있습니다(시행령 제5조의2③).

발송 기록과 이전등기 비율 산정 자료를 남겨 두면 이후 3개월 기간 계산과 직접 소집 여부를 판단할 때 근거가 됩니다.

구분소유자 쪽에서 준비할 일

1. 통지 확인과 연락망: 통지서의 이전등기 비율과 기한을 확인하고 소유자 연락처를 모읍니다.
2. 직접 소집 여부 결정: 3개월 안에 구분소유자 5분의 1 이상이 직접 소집할 수도 있습니다(제33조④). 관리인 후보와 관리 방식(자치·위탁)을 미리 논의하면 집회가 수월해집니다.
3. 관리인 선임 결의: 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수로 선임합니다(제24조③, 제38조①). 규약 제정을 같이 올리면 그 안건은 4분의 3이 필요합니다(제29조①).
4. 관리 인수: 관리인이 사무를 개시하면 분양자의 관리 의무가 끝나므로, 시설 현황·도면·계약서·관리비 내역을 인수 목록으로 정리해 받습니다.

집회가 끝내 열리지 않을 때

관리인이 선임되지 않은 상태가 길어지면 구분소유자, 점유자, 분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다(제24조의2①). 임시관리인은 6개월 안에 관리인 선임을 위한 집회를 소집해야 합니다(제24조의2②).

자주 묻는 질문

Q. 분양자가 소집한 집회에서 분양자도 의결권이 있나요? A. 아직 분양되지 않은 호실을 분양자가 소유하고 있다면 그 호실의 구분소유자로서 지분 비율에 따른 의결권을 가집니다(제37조①). 미분양 비율이 높으면 결과에 영향을 줄 수 있으니 미리 확인합니다.

--- 관리의달인은 분양자와 구분소유자 양쪽의 소집 통지서 작성, 집회 진행, 관리 인수 목록 정리를 건물 조건에 맞춰 도와드립니다. [상담 신청](/contact)