2023 개정 집합건물법, 관리인이 챙길 5가지

2023년 3월 28일 개정되어 2023년 9월 29일부터 시행된 집합건물법은 관리인의 사무 보고 대상을 임차인 등 점유자까지 넓히고, 전유부분 50개 이상 건물에는 월별 장부 작성·5년 보관 의무와 지방자치단체 감독을 새로 두었습니다. 집회를 열지 않는 서면·전자적 결의 요건은 4분의 3으로 낮아졌지만, 일부 안건에는 별도 정족수가 적용됩니다.

한눈에 보는 개정 항목

관리단 운영 전반을 함께 점검하려면 [관리단 설립·집회 안내](/service/union)를 참고하세요. 의무관리대상 공동주택, 임대주택, 대규모점포등관리자를 신고한 대규모점포·준대규모점포에는 제26조①~③이 적용되지 않습니다(제26조④).

점유자에게도 사무를 보고해야 합니다

개정 전에는 보고 상대가 구분소유자였지만, 지금은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 쓰는 점유자도 포함됩니다. 보고 방식은 시행령 제6조(시행 2023.9.29)가 정합니다.

1. 보고 대상 사무: 분담금·비용 산정방법과 징수·지출·적립 내역, 그 밖의 수입과 사용 내역, 관리위탁계약 등 계약 당사자 선정과정과 조건, 규약·규정 변경, 임직원 변동, 공용부분 등의 보존·관리·변경, 재판상 행위 등
2. 월 1회 서면 보고: 규약에 달리 정하지 않았다면 분담금액과 비용 산정방법을 매달 서면으로 알립니다.
3. 정기 관리단집회 보고: 회계연도 종료 후 3개월 안에 여는 정기집회(제32조)에서 주요 사무와 예산·결산을 보고합니다.

이해관계인은 보고 자료와 장부·증빙의 열람이나 등본 교부를 청구할 수 있고, 관리인은 고유식별정보처럼 사생활 침해 우려가 있는 정보, 의사결정·내부검토 중인 사항으로 공개 시 업무에 현저한 지장이 생길 정보를 빼고 응해야 합니다.

50개 이상 건물은 월별 장부와 5년 보관

전유부분이 50개 이상이면 관리비·분담금의 징수·보관·사용 등 모든 거래를 월별 장부로 정리하고, 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다. 부칙 제2조에 따라 이 의무는 2023년 10월 회계분부터 적용됐습니다. 장부를 만들지 않거나 거짓으로 작성한 경우, 정당한 사유 없이 열람 청구에 응하지 않은 경우는 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다(제66조③).

지자체가 관리 상황을 확인할 수 있습니다

시·도지사나 시장·군수·구청장은 필요하다고 보면 50개 이상 건물의 관리인에게 다음 사항의 보고나 자료 제출을 명할 수 있습니다(제26조의5). 구체적인 절차는 각 지방자치단체 조례로 정합니다.

• 수선적립금의 징수·적립·사용
• 관리인의 선임·해임
• 사무 보고, 장부 작성·보관
• 회계감사
• 정기 관리단집회 소집

명령을 따르지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다(제66조②).

서면·전자적 결의, 안건마다 정족수가 다릅니다

제41조①은 집회를 열지 않고 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회 결의로 봅니다. 다만 제41조②의 안건은 따로 정해진 기준을 씁니다.

휴양 콘도미니엄은 집회 결의 자체도 권리변동 있는 공용부분 변경(제15조의2① 단서)과 재건축(제47조② 단서)에서 3분의 2 이상으로 정해졌습니다.

표준규약은 법무부와 시·도가 만듭니다

법무부장관이 표준규약을 마련하고, 시·도지사는 이를 참고해 지역별 표준규약을 보급합니다(제28조④⑤). 분양자는 두 규약을 참고해 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정하고 분양계약 전에 분양받을 사람에게 줘야 합니다(제9조의3②).

자주 묻는 질문

Q. 전유부분이 50개가 안 되면 보고 의무도 없나요? A. 아닙니다. 월별 장부·5년 보관과 지자체 감독은 50개 이상 건물이 대상이지만, 연 1회 이상 사무 보고(제26조①)는 규모와 관계없이 관리인에게 적용됩니다.

Q. 서면 동의로 관리규약을 바꿀 수 있나요? A. 규약 변경은 집회에서 구분소유자·의결권 각 4분의 3 이상이 필요하고(제29조①), 같은 비율의 서면·전자적 합의도 집회 결의로 봅니다(제41조①). 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향이 있으면 그 사람의 승낙도 받아야 합니다.

--- 관리의달인은 개정 집합건물법에 맞춘 사무 보고·장부 관리 체계를 건물 규모와 운영 방식에 맞춰 함께 점검해 드립니다. [상담 신청](/contact)